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1、需求有支撑，供给处低位，中期不悲观。不同于以往周期的“V”型反转，预计本轮周期中房地产总量或呈现”L”型弱复苏，但考虑到需求端中期需求仍有支撑、供给端库存低位对价格有支撑、以及我国对比日美泡沫期仍有空间，因而我们对我国房地产中期并不悲观。

具体源于：1）需求有支撑：预计未来5-10年我国商品房需求中枢13.4亿平，而2022年商品房销售已经降至12.5亿平，目前销售已经超跌，中期需求将逐步有支撑；2）供给处低位：本轮周期出险房企数量已超52家，估算行业产能出清达36%、并高于测算中期需求降幅的25%，供给已过度出清，导致了2021年至今新增供给大幅下降，从而推动存量供给持续下降至低位，这将对中期房价形成一定支撑；3）中日美对比：通过中日美复盘对比，当前国内情形介于日美之间，判断国内不至于重蹈日本覆辙，原因在于：基本面指标仍有提升空间、提前疏导房价过快上涨风险、产业链风险相对隔离、纾困动作出台相对及时等，但仍应重视需求端持续提振、供给端及时纾困。

2、短期有压力，总量待修复，结构强弹性。虽然从中期来看，我们对房地产市场并不悲观，但从短期来看，供需两端综合将导致行业短期仍有压力：1）需求端，在宏观经济走弱背景下，失业率上行、收入增速下行，同时房价表现较弱，综合推动居民短期购买力和购买意愿双双走弱，导致房地产市场的二次走弱，近期主流城市和房企的销售显著下行，70城一二手房价持续下行，重点城市开盘去化率呈下行趋势；2）供给端，目前新增供给和存量供给都处于低位，这将限制后续销售修复，且土地市场总量偏弱背景下，城市间又极致分化，部分二线成交缩量严峻，房企避险情绪浓厚。值得注意的是，本轮结构分化也正在进一步加强，包括：一二手房间、城市间和企业间的强分化。因而我们维持总量偏弱、结构强分化的判断，我们维持公布值口径预测：2023年销面+0.6%、销金+3.7%、投资-6.7%、开工-18.1%、竣工+11.2% ，并维持计算值口径预测：2023年销面-7.1%、销金-1.5%、投资-11.9%、开工-18.6%、竣工+10.7%。

3、疏通政策梗阻，短期修复供需，长期优化制度。本轮周期来看，预示政策放松的房价下跌信号早已触发，目前政策放松已达8-18个月，预计后续大概率超过2014年周期的19-25个月，政策友好期更长。但2023年初至今，政策偏向托底式放松，Q2需求端放松频次和力度均走弱，供给端保主体落地效果不佳；同时行业基本面更弱于以往周期，但政策限制又强于以往，综合导致了目前政策放松传导至地产销售复苏仍有两大梗阻：1）货币和销售互为因果，调控政策导致传导阻碍；2）利率为销售领先指标，LPR加入导致传导钝化。展望政策趋势，我们认为后续行业政策出台需要长短期统筹兼顾、供需两端共同发力，短期需要有效政策应对：1）需求政策支持从刚需扩至改善，并稳住房价预期；2）供给政策重在保项目更保主体，并给予长期稳定预期；而长期需要长效制度优化：1）需求端：需求主体分类监管，保护低收入群体需求，放开高收入群体需求；2）供给端：建立多层次供给体系，优化金融资源监管，鼓励行业新发展模式。

4、投资分析意见：迈过旧时路，探寻新机遇，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化；预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。

5、风险提示：政策再收紧，房地产税试点超预期推出，房企销售回款下行，融资现金流下行，受限资金占比提升。